Tranh luận nóng

Kê liều thuốc độc cho giới đầu cơ bất động sản

Thứ Hai, 11/02/2019 10:12

(Thị trường) - Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ.

Vốn thứ 3 là vốn ngân hàng. Từ 2014 - 2018, tín dụng bất động sản liên tục tăng. Đặc biệt các ngân hàng đã lấy nguồn vốn ngắn hạn dưới 1 năm để cho vay trung và dài hạn với tỷ lệ lên tới 40- 50%. Những nguồn vốn như vậy giúp thị trường phát triển rất tốt trong giai đoạn 2014 - 2018.

Theo ông, nguồn vốn nào đóng vai trò quan trọng nhất, dễ biến động nhất?

Trong số các nguồn vốn này, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Theo thống kê trong dân thì tỷ lệ vốn nằm trong bất động sản cao hơn vốn nằm trong tiền gửi.

Nghĩa là những người khá giả, có xu hướng đầu tư thì họ ít gửi tiền mặt mà chuyển rất lớn vào bất động sản, và trong các bất động sản đó không phải họ mua bằng vốn của họ mà vay từ 30 - 70%, cá biệt trong giai đoạn 2016 - 2017, có dự án ngân hàng cho vay từ 80 - 90%. Do đó, ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất, rồi mới đến các nguồn vốn khác.

Siết tín dụng “giết chết” đầu cơ

Viễn cảnh nào sẽ xảy ra đối với các dự án bất động sản và các ngành liên quan nếu ngân hàng ngừng cung cấp vốn. Việc siết tín dụng vào bất động sản, theo ông nên hay không và tại sao?

Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ. Thị trường bất động sản từ 2014 - 2017 phát triển khá tốt ở những thị trường lớn như Sài Gòn hay những vùng có khu công nhân tập trung, với dòng sản phẩm căn hộ.

Mặc dù tung ra lượng cung rất lớn nhưng vẫn đảm bảo thanh khoản. Số lượng căn hộ giai đoạn này gấp 3-4 lần giai đoạn đóng băng 2008- 2010 nhưng vẫn có nhu cầu, vẫn có người ở.

Những dự án đất nền, vùng ven cũng đã hình thành và bắt đầu có sự phát triển. Tuy nhiên, sau một thời gian dài bị đóng băng (chính thức từ 2010 - 2015 tuỳ khu vực), bất động sản bước vào thời kỳ tăng giá (2016 - 2018) và bắt đầu xuất hiện đầu cơ, kéo theo giá đất tăng liên tục ở nhiều nơi.

Đặc biệt, ở Phú Quốc nhu cầu đầu cơ rất lớn, giá bất động sản tăng một cách chóng mặt trong vòng 1 - 2 năm. Có những vùng ven giá cũng tăng gấp 2 - 3 lần trong vòng hơn một năm nay. Thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến.

Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. Đó là khi giá tăng đến mức người đầu cơ không thể mua được nữa, vốn ngân hàng cũng trở nên rủi ro. Ví dụ, một miếng đất định giá 1 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 500-600 triệu. Sau 2-3 năm miếng đất đó tăng lên 3 tỉ đồng, dù cùng một hạn mức cho vay (70%) nhưng tỷ lệ cho vay giữa 3 tỉ và 1 tỉ hoàn toàn khác nhau.

Giá đất tăng quá cao ngân hàng lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng và bắt đầu giảm cho vay, và chỉ cho vay những nơi họ tin còn nhu cầu. Tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là “liều thuốc độc” cho giới kinh doanh đầu cơ.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Năm 2019 sẽ chính thức xảy ra. Khi Chính phủ tham gia kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì giới đầu cơ không còn thu lợi, thị trường suy thoái, phải bán ra để trả nợ. Đó là dự đoán tình hình của năm 2019.

Như ông nói, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến cho rằng, tín dụng đang là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Ông có nhận định như thế nào?

Tín dụng là điểm nghẽn, đó là chuyện của các chủ đầu tư, người mua nhà, họ chỉ biết đến họ mà không biết đến ngân hàng. Ngân hàng cũng như các chủ đầu tư tổ chức và cá nhân, đều là những người kinh doanh, luôn phải tính đến độ rủi ro và tính an toàn. Đặc biệt, ngân hàng không tham gia đầu tư, mà chỉ cho vay để thu lại lãi cố định 8-12% mỗi năm.

Còn các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân có thể thu lợi 100% là chuyện bình thường. Hai vai trò và hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Bây giờ đứng góc độ chủ đầu tư cần vốn, trong khi ngân hàng ở góc độ cục diện thấy rằng nguồn vốn họ phân bổ các lĩnh vực đang mất cân đối, vốn đổ vào bất động sản quá nhiều, trong khi nhu cầu ở là nhu cầu sau cùng.

Các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đều do nguyên nhân trực tiếp từ việc đầu tư quá lớn vào bất động sản. Thực tế này dù muốn chối cãi hay phủ nhận cũng không được. Các ngân hàng khi thấy tín dụng bất động sản nhiều quá, giá tăng cao thì họ phải hạn chế lại, chọn lựa hơn. Nhà nước có vai trò đảm bảo cân đối nguồn vốn nên việc kiểm soát, siết tín dụng vào bất động sản là đương nhiên.

Chính phủ là nhà điều tiết thông qua các chính sách vĩ mô, cụ thể thông qua giám sát của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Như vậy, sự điều tiết đó mang tính vĩ mô, định hướng, kiểm soát. Vai trò quan trọng nhất thuộc về Chính phủ và ngân hàng. Khi NHNN cho phép tăng một tỷ lệ huy động vốn vào lĩnh vực nào đó thì đó là sự đánh giá về kinh tế vĩ mô.

Cụ thể là, thời điểm NHNN thấy bất động sản đã có nguồn vốn nhiều thì ngân hàng bắt đầu có chính sách hạn chế, huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống ở mức an toàn, cho tỷ lệ vay bất động sản giảm lại.

Việc dự báo trước được tình hình, từ đó đưa ra chính sách kịp thời sẽ giúp cho sự lên xuống của thị trường bất động sản ổn định hơn.