Tranh luận nóng

Cam kết lợi nhuận càng cao, rủi ro cho condotel càng lớn

Thứ Tư, 10/05/2017 11:00

(Tư vấn đầu tư) - Cam kết lợi nhuận quá cao, nhiều chủ đầu tư Condotel ít kinh nghiệm và tiềm lực sẽ mang đến rủi ro cho chính mình và cả khách hàng.

Đó là nhận định của ông Rudofl Hever, giám đốc bộ phận Tư vấn khách sạn của công ty Savills Châu Á – Thái Bình Dương về sự phát triển của loại hình condotel tại Việt Nam.

Theo ông Rudofl Hever, thị trường du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng.

Trong 7 năm (2010 – 2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần, từ 5 triệu lên đến 10 triệu. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách.

Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì “vàng” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn (condotel), dù vẫn còn nhiều cân nhắc.

Trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015.

Tương tự, lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1.7 triệu, tăng 33% so với 2015.

Chính quyền đã hỗ trợ rất lớn cho quá trình phát triển này, khi hiện nay đã có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với 5 sân bay quốc tế vào năm 2010. Các sân bay này hiện vẫn đang được tiếp tục được nâng cấp, mở thêm các nhà ga cũng như mở rộng đường băng.

Chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó.

Phú Quốc là ví dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% (2014 so với 2013) khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

Cam ket loi nhuan cang cao, rui ro cho condotel cang lon
Loại hình condotel ngày càng phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam nhưng cũng mang lại không ít rủi ro

Các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2 – 3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới.

Theo thống kê của Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo.

Tương tự, Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Ông Rudofl Hever cho rằng, nhắc đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng, không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án Ngôi Nhà Thứ Hai (second home).

Hiện tại, cả nước có khoảng 36 dự án Second Home, cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành. Thị trường BĐS được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi có khoảng hơn 17.000 căn second home được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới.

Căn hộ khách sạn (condotel) hiên tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi Nhà Thứ Hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi Nhà Thứ Hai tại các thị trường ven biển chính.

Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, ông Rudofl Hever đánh giá, điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel.

“Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua”, ông Rudofl Hever nói.

Cụ thể, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng. Trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Do vậy khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Minh Nghĩa

Cam ket loi nhuan cang cao, rui ro cho condotel cang lon