Tranh luận nóng

Vay tiền ngân hàng để mua nhà, nên chọn phân khúc nào?

Thứ Năm, 15/06/2017 21:35

(Tư vấn đầu tư) - Sau gần 6 tháng có hiệu lực, Thông tư 06 đã có những ảnh hưởng trực diện đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tác động lớn nhất của Thông tư này là ở phân khúc cao cấp, còn ở phân khúc bình dân vẫn bán được.

Từ ngày 1/1/2017, Thông tư 06/2016 về siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của ngân hàng Nhà nước đã nâng hệ số rủi ro của các khoản để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của hệ thống ngân hàng cũng giảm từ 60% xuống 50%.

Những quy định trên đã khiến dòng vốn cho bất động sản bị hẹp lại. Tuy nhiên, cửa vay vốn của khách hàng cá nhân không vì thế bị đóng lại hoàn toàn.

Nhà ở giá rẻ vẫn dễ vay

Có thể nói, Thông tư 06 đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản một cách ngay lập tức. Báo cáo thị trường căn hộ TP.HCM quý I của CBRE Việt Nam cho thấy, ở phân khúc hạng sang không có nhiều dự án mới bung hàng, giảm tới 72% so với quý IV năm 2016. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới. Cán cân của thị trường căn hộ nghiêng hẳn về phía nhà ở vừa túi tiền.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, việc tin siết tín dụng có gây tâm lý lo lắng cho khách hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay công ty vẫn bán hàng rất thuận lợi, mỗi ngày có khoảng 30 giao dịch thành công.

“Ngân hàng chỉ là một trong những kênh huy động vốn chứ không phải lệ thuộc hoàn toàn vào nó. Ngoài ra, công ty còn áp dụng các hình thức thanh toán dễ thở hơn, có nhiều giải pháp cho khách hàng yếu về tài chính như kéo giãn thời gian trả nợ, thanh toán 1% mỗi tháng… nên người mua nhà không quá lo lắng”, ông Hiền nói.

Vay tien ngan hang de mua nha, nen chon phan khuc nao?
Hơn 800 người chen chúc xem căn hộ Jamila của Khang Điền trong lễ công bố thông tin, điều này chứng tỏ nhà ở vừa túi tiền vẫn bán rất chạy

Theo các ngân hàng thương mại, thực hiện Thông tư 06 thì các nhà băng sẽ quản lý chặt chẽ hơn về việc rót vốn cho các dự án bất động sản, tuân thủ đúng quy định của ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, khoản vay đối với người mua nhà để ở, có thu nhập đảm bảo và nhất là những căn hộ trị giá 1,5 tỉ đồng trở lại vẫn được tiếp cận vốn vay bình thường.

Còn đại diện Vietinbank cho biết, việc tăng trích lập dự phòng rủi ro và hạn chế tín dụng với bất động sản khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực này ít hơn. Nếu người mua nhà có nhu cầu để ở và thu nhập ổn định vẫn được giải ngân bình thường, vì đây là những khoản vay ít rủi ro. Ngân hàng chỉ hạn chế rót vốn vào các dự án bất động sản tiềm ẩn rủi ro, vay tiền ngân hàng để đầu cơ lướt sóng, các dự án bất động sản cao cấp… để tránh phát sinh nợ xấu.

Song song với việc hạn chế tín dụng, nhiều ngân hàng đã tăng cường trích lập khối tài sản đảm bảo, nhất là đối với bất động sản. Cụ thể, VietinBank đang có tổng giá trị tài sản đảm bảo lên tới 676.252 tỉ đồng, trong đó tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 54%. BIDV với tổng tài sản đảm bảo là 554.901 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản bất động sản chiếm tới 58%. Đây cũng là hai ngân hàng có giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản cao nhất hiện nay.

Ngoài ra, một loạt nhà băng khác cũng đang có tỷ lệ tài sản đảm bảo là bất động sản khá cao. Chẳng hạn, Vietcombank hiện có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 339.959 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 40%. ACB có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 259.422 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 80%. Eximbank hiện có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 112.791 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 66%...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư 06 có hiệu từ đầu năm 2017 nhưng đã được ký ban hành từ tháng 6/2016. Do đó, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đã có thời gian chuẩn bị chứ không phải bất ngờ.