Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý cho Dự thảo "Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)".

Đà Nẵng huỷ kết quả đấu giá lô đất A20 đường Võ Văn Kiệt do đấu giá không minh bạch. Ảnh: VnEconomy

Cụ thể, về quy định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư BT, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017. Theo đó, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư BT sẽ được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá; giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán ký Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật", để đảm bảo nguyên tắc "ngang giá; giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường" tại cùng thời điểm.

Về quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư BT, Hiệp hội nhận thấy quy định còn nhiều điểm bất cập có thể dẫn đến kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán không đảm bảo được "nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm".

Do đó, Hiệp hội có nhiều kiến nghị sửa đổi nhằm bảo đảm tính linh hoạt, đồng thời thống nhất các quy định quản lý, sử dụng tài sản công. Ví dụ, giá trị quỹ đất được xác định theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quy định tại pháp luật về đất đai, để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá đất, hoặc tổng mức đầu tư và tổng vốn của  dự án có sử dụng đất đưa ra đấu thầu".

Trong trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, Hiệp hội kiến nghị nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của Hợp đồng BT khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán và thanh toán Dự án BT, không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào Dự án BT đối với khoản kinh phí này.

Hiệp hội cũng cho rằng, cần thiết tổ chức đấu thầu Dự án BT và đấu giá đất hoặc đấu thầu quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT tại cùng thời điểm để đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước" và lựa chọn được Nhà đầu tư có năng lực.

Theo HoREA, nếu áp dụng quy định của Dự thảo Nghị định vào thực tế, thì sẽ chỉ là thực hiện "đấu thầu rộng rãi" đối với phần Dự án BT, tức là phần xây dựng công trình cơ sở hạ tầng (đầu Building-đầu B). Còn phần chuyển giao công trình để nhận quỹ đất thanh toán đối ứng (đầu Transfer-đầu T), thì quy trình, thủ tục xác định "giá đất cụ thể" đối với quỹ đất thanh toán Dự án BT cho nhà đầu tư, thực chất tương tự như hình thức "xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất", hoặc tương tự như hình thức "chỉ định thầu dự án có sử dụng đất" cho Nhà đầu tư Dự án BT, hoặc tương tự như hình thức "bán chỉ định" quỹ đất này cho Nhà đầu tư.

Do vậy, sẽ dẫn đến "đầu Transfer-đầu T" giao quỹ đất đối ứng cho Nhà đầu tư, thực chất là "chỉ định Nhà đầu tư" với giá trị quỹ đất được xác định "giá đất cụ thể" nên không bảo đảm nguyên tắc "giá đất theo giá thị trường" và nguyên tắc "đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn Nhà đầu tư", như ví dụ cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 (nêu trên).

Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thực hiện phương thức "đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất" đồng thời với đấu thầu Dự án BT, thì mới đảm bảo minh bạch và không làm thất thoát tài sản nhà nước.

Nhưng do hệ thống pháp luật hiện nay còn khiếm khuyết, nên cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để thực hiện hiệu quả chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công tư đối với Dự án BT.