Tranh luận nóng

Đất thuê 50 năm thành đất ở: Lỗ hổng thất thoát

Thứ Ba, 11/06/2019 13:30

(Bất động sản) - Đất thuê 50 năm để sản xuất, kinh doanh biến thành nhà ở thương mại gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.

Nhiều người lo ngại, ngoài cuộc chạy đua săn đất vàng giá rẻ bằng các thủ thuật, thủ đoạn, gây ra vấn nạn tham nhũng, lãng phí, thất thoát tài sản nhà nước, về dài hạn, xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến các dự án được giao 50 năm không hề đơn giản.

Ông có đồng tình với quan điểm đó không và vì sao? Liệu có phải đặt ra khả năng, sau thời hạn 50 năm, đất thuê trở thành đất ở và nhà nước sẽ thiệt đơn thiệt kép hay không? Xin ông phân tích cụ thể.

PGS.TS Nguyễn Quang Học: - Bởi nhập nhèm, buông lỏng quản lý nên tình trạng vỡ quy hoạch là đương nhiên xảy ra. Bằng chứng là nhiều địa phương cứ luôn luôn phải điều chỉnh quy hoạch.

Ở các nước phát triển, quy hoạch phát triển đô thị định hình rất lâu, tầm nhìn 30-40 năm, thậm chí ở một số quốc gia quy hoạch định hình cách đây 3-4 thế kỷ vẫn hiện diện. Khi chuyển đổi quy hoạch, chính quyền phải xin ý kiến của người dân vùng đó.

Còn ở Việt Nam, vẫn có hiện tượng tư duy nhiệm kỳ nên chính sách cứ sau vài năm lại thay đổi một lần, vô tình hợp thức hóa cho sai phạm và là lỗ hổng để người có tiềm lực tài chính thâu tóm đất vàng. Thậm chí hiện nay còn có tình trạng một nhóm người góp tiền mua, làm hạ tầng rồi bán, gây nguy cơ thất thoát lớn.

Nhà nước bị thiệt đơn thiệt kép cũng từ đây mà ra. Tiền thuế sử dụng đất đối với đất sản xuất rất khác so với tiền thuế sử dụng đất đối với đất ở. Cụ thể, nếu là đất ở thì tiền thuế sử dụng đất phải nộp cao hơn rất nhiều. Đây chính là điểm gây thất thoát lớn tài sản nhà nước khi chủ đầu tư nhiều dự án được Nhà nước cho thuê đất 50 năm để sản xuất kinh doanh nhưng cuối cùng lại xây nhà ở thương mại mà người ta cứ bảo là chuyển đổi công năng, phê duyệt tờ  trình chuyển đổi mục đích sử dụng... Cuối cùng, tiền sinh lời từ đất chảy vào túi một số cá nhân.

Hãy cứ thử hình dung một mét vuông đất sản xuất ở vị trí đẹp chỉ chừng 10 triệu đồng, nhưng khi đất ấy được chuyển sang làm nhà ở thương mại thì giá của nó đã tăng lên gấp nhiều lần, từ 70-100 triệu đồng/m2. Nói như vậy để thấy thất thoát trong đất đai chính là thất thoát lớn nhất trong những năm qua.

Phía Nhà nước thiệt hại là vậy, còn về phía người mua nhà, nhiều người lo ngại mua nhà tại các dự án bất động sản mà chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất 50 năm thì sau 50 năm họ sẽ mất nhà. Nếu xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao 50 năm mà chưa chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất thì chắc chắn không bao giờ người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất.

Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất rất chặt chẽ, chỉ khi đất đã chuyển từ hình thức đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở thì mới được cấp giấy chứng nhận. Nếu chủ đầu tư tự ý xây dựng nhà ở thương mại trên đất sản xuất kinh doanh thì tôi tin rằng không ai dám cấp giấy chứng nhận cho dự án ấy, người nào cấp sẽ bị xử lý.

Trường hợp đất ấy đã được chủ đầu tư chuyển đổi từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người mua nhà được sở hữu ổn định lâu dài. Sau 50 năm sử dụng, những cư dân trong chung cư, nếu giám định chung cư vẫn còn sử dụng được thì tiếp tục ở, còn nếu không được thì chủ đầu tư dự án phải thương lượng với cư dân bồi thường, tái định cư khi muốn làm mới lại. Trong trường hợp không có chủ đầu tư nào thực hiện cải tạo lại chung cư thì giao về cho cơ quan nhà nước lên phương án xử lý. Nhưng trong trường hợp nào người dân vẫn có quyền quyết định, doanh nghiệp hay nhà nước khi muốn làm mới đều phải hỏi ý kiến người dân và phải thương lượng đền bù nếu muốn đập đi xây mới.

Như vậy, để tránh rủi ro, người mua nhà trước khi quyết định phải tìm hiểu nguồn gốc mảnh đất ấy xem có đúng quy hoạch không, chủ đầu tư có hợp pháp không, việc xây dựng nhà ở có được UBND tỉnh, thành phố cấp phép hay không...

PV: - Từ khía cạnh quản lý, những bất cập trong Luật Đất đai trong các quy định về việc cho thuê đất của nhà nước, Luật Xây dựng trong các quy định về mục đích sử dụng đất thuê lâu năm của nhà nước đã gây tác động như thế nào tới những nhập nhèm nói trên? Sửa đổi những điều này như thế nào, xin ông phân tích cụ thể.

PGS.TS Nguyễn Quang Học: - Luật đã quy định rất rõ việc cho thuê đất có thời hạn rất cụ thể là bao biêu năm để xây dựng các công trình có mục đích kinh doanh, thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây nhà ở để bán hoặc cho thuê... cũng như quy định cụ thể về việc sản xuất, kinh doanh những ngành nào, lĩnh vực nào...

Tôi cho rằng không nên giao đất lâu dài với mục đích sản xuất, kinh doanh bởi thực tế đã cho thấy để lâu thì của chung bị biến thành của tư.

Chính vì thế, thay vì “ký một cục” về quỹ thời gian cho doanh nghiệp thuê đất 50 năm để sản xuất kinh doanh thì 20-30 năm Nhà nước ký lại hợp đồng, tránh trường hợp doanh nghiệp muốn làm gì thì làm trên mảnh đất đó cũng như sự biến động giá cả của thị trường. Việc ký cho thuê luôn thời hạn dài 50 năm khiến ngân sách nhà nước dễ bị thiệt hại, trong khi lẽ ra việc thuê đất phải theo cơ chế thị trường, giá lên thì doanh nghiệp cũng phải chịu, có như vậy thì Nhà nước mới không bị thất thoát.