Tranh luận nóng

Hãy trả condotel về đúng bản chất của nó!

Thứ Sáu, 31/05/2019 07:03

(Bất động sản) - Phải định vị condotel là loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn.

Không cần thiết phải cấp "sổ hồng" cho condotel

Ngày 30/5, LS Trương Anh Tú (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) cho biết, công ty ông vừa gửi văn bản về thực trang và giải pháp trong quản lý condotel tại Việt Nam tới Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

LS Tú chỉ ra một thực tế, đó là sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Nha Trang) và đến nay, có rất ít căn hộ condotel được cấp “sổ hồng” như cam kết của các chủ đầu tư.

Trước áp lực về nhu cầu cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, cơ quan có thẩm quyền tỉnh Khánh Hoà đã thí điểm cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel tại Khánh Hoà với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Tuy nhiên, theo LS Trương Anh Tú, đây không phải là giải pháp đúng, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, dân cư và tiềm ẩn rủi ro cho người dân và xã hội. Do đó, cần định vị góc nhìn pháp luật để quản lý hoạt động này.

Điểm đầu tiên vị luật sư đã có nhiều năm nghiên cứu về condotel lưu ý là phải thống nhất khái niệm condotel. Theo đó, condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

"Khi khái nhiệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp của chúng ta phải được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại khách sạn để kinh doanh theo quy định. Chỉ khi chủ đầu tư của dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, “đầu tư” vào loại hình này thì mới phát sinh vấn đề từ việc công nhận quyền sở hữu của người “mua” đối với condotel, cho đến quản lý cư trú, quy hoạch đô thị, quyền nghĩa vụ các bên trong giao dịch...", LS Trương Anh Tú nêu rõ.

Hay tra condotel ve dung ban chat cua no!
Condotel Bavico (Nha Trang, Khánh Hòa)

Nhấn mạnh từ "mua" được dùng trong dấu nháy, vị luật sư chỉ rõ thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà bản chất của quan hệ này là quan hệ thuê tài sản, với một bên thuê căn hộ-khách sạn (condotel) của chủ đầu tư với thời hạn theo thỏa thuận, không vượt quá thời hạn giao đất để thực hiện dự án.

Đồng ý cần công nhận quyền thuê lâu dài hoặc trọn vòng đời dự án condotel, cho người thuê theo thời hạn hai bên thỏa thuận ký kết với chủ đầu tư, tuy nhiên LS Trương Anh Tú cho biết, điều đó không đồng nghĩa với giải pháp pháp lý là cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình bất động sản hình thành đơn vị ở) cho người “mua” condotel.

"Condotel không phải một đơn vị ở, người mua condotel là để đến nghỉ dưỡng trong một khoản thời gian nhất định hoặc cho thuê lại cho người khác đến nghỉ dưỡng trong thời gian nhất định.

Khi người thuê căn hộ condotel, trong thời gian thuê họ có toàn quyền sử dụng, nhưng khi đến nghỉ dưỡng thì phải tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư condotel đó, việc cho thuê lại căn hộ condotel của họ phải được sự đồng ý và kiểm soát của chủ đầu tư condotel. Đồng thời, việc đến nghỉ dưỡng của họ phải được đơn vị quản lý condotel đăng ký theo quy định như khách lưu trú của khách sạn.

Condotel là phòng khách sạn được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để người dung sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc không thể cấp “sổ hồng” cho condotel", LS Trương Anh Tú phân tích. 

Chính vì thế, ông nhấn mạnh cần thiết phải ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với condotel, theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Trong trường hợp này, không cần thiết phải cấp “sổ hồng” cho condotel. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại hoàn toàn có thể tự thỏa thận ký hợp đồng thuê được công chứng, trên cơ sở hợp đồng mẫu do nhà nước quy định. Chính phủ nên giao cho Bộ VH-TT-DL xây dựng về hợp đồng mẫu và quy chế quản lý, sử dụng condotel.

Việc xây dựng các quy định của pháp luật về condotel là để Nhà nước kiểm soát việc đầu tư xây dựng, cho thuê – thuê – cho thuê lại và vận hành condotel như một căn hộ khách sạn. Chỉ khác biệt là cần những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư. Thời gian thuê, cho thuê lại condotel không được vượt quá thời hạn sử dụng đất của dự án, LS Trương Anh Tú lưu ý.

Nhiều hệ lụy khi thừa nhận condotel là sản phẩm bất động sản

Trong văn bản gửi Quốc hội và Ủy ban Pháp luật, LS Trương Anh Tú đã chỉ ra những hệ lụy khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản.

Thứ nhất, về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Khi thừa nhận condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng” để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.