Tranh luận nóng

Doanh nghiệp mới tinh thâu tóm dự án BĐS: Điều đáng lo

Thứ Ba, 21/01/2020 07:41

(Doanh nghiệp) - Càng thành lập nhiều doanh nghiệp thì càng có lợi trong việc đầu tư các dự án, vay được vốn ngân hàng nhiều và né được thuế. 

Trên thị trường bất động sản, xuất hiện hiện tượng doanh nghiệp chuyển nhượng dự án cho nhau. Có trường hợp, doanh nghiệp này nhận chuyển nhượng thành lập cách nhau ít ngày, cùng địa chỉ trụ sở chính, cùng được thành lập bởi một nhóm cổ đông cá nhân và chung người đại diện theo pháp luật.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Học, khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, việc một nhóm người thành lập nhiều doanh nghiệp để thâu tóm các dự án bất động sản như bộ đôi doanh nghiệp họ "SV" nói trên không có gì lạ và việc chuyển nhượng như vậy hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

"Đất chuyển đổi mục đích hợp pháp, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất đô thị để xây nhà, trở thành bất động sản thì đó là hàng hóa, mà hàng hóa thì theo quy luật cung-cầu, doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng cho nhau. Nếu chuyển nhượng sai mục đích, trái phép thì vì phạm, còn chuyển nhượng cho người khác quản lý, sử dụng mà vẫn nằm trong khuôn khổ của dự án ban đầu thì không ảnh hưởng gì.

Càng thành lập nhiều doanh nghiệp thì càng có lợi trong việc đầu tư các dự án, được vay vốn ngân hàng nhiều và quan trọng là đỡ được phần thuế má", PGS.TS Nguyễn Quang Học nhận xét.

Hệ quả tất yếu của việc chuyển nhượng các lô đất trong dự án, theo ông Học, là giá của chúng sẽ được đẩy lên cao. Đó là điều đương nhiên và là nguyên tắc thị trường, vị chuyên gia khẳng định, bởi nếu dự án vẫn giữ nguyên giá hay xuống thấp thì không ai mua.

Điều quan trọng và cần phải làm trong những trường hợp như trên là cơ quan quản lý phải quản lý thuế cho chặt.

Doanh nghiep moi tinh thau tom du an BDS: Dieu dang lo
Phối cảnh dự án KĐT Gia Lâm. Ảnh minh họa

"Chuyển nhượng bao nhiêu, chuyển như thế nào thì giá trị chuyển nhượng vẫn bắt buộc phải tính theo giá thị trường.

Doanh nghiệp rất dễ lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trốn thuế. Chẳng hạn, trước đây chuyển nhượng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị giá chỉ có 10 triệu đồng/m2, khi thành bất động sản thì giá có thể lên 60-70 triệu đồng/m2, sau đó chủ đầu tư dự án chuyển nhượng tất cả/một phần dự án cho doanh nghiệp khác.

Đáng lẽ phải chuyển theo giá thị trường hiện tại (thường khi ấy đã hình thành thị trường giá đất cao) thì họ lại chuyển nhượng cho nhau với giá ban đầu là 10 triệu đồng/m2.

Về nguyên tắc, khi đã thành bất động sản thì phải đóng thuế theo giá trị bất động sản hiện tại chứ không phải theo giá khởi điểm. Với cách làm trên, doanh nghiệp đã lách luật để kiếm lời, giảm phần thuế phải đóng góp, còn ngân sách nhà nước bị thất thoát một khoản tiền mà lỗi ở đây là của nhà quản lý thuế đã quản lý không chặt", PGS.TS Nguyễn Quang Học phân tích.

Trong trường hợp nhà đầu tư ngoại núp bóng doanh nghiệp trong nước để thâu tóm các dự án bất động sản lại càng đáng lo hơn, nhất là nếu dự án lại nằm ở một số địa điểm nhạy cảm, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng như ven biển, gần sân bay, trên sông, sát biên giới.

"Nhà đầu tư ngoại núp bóng doanh nghiệp trong nước thâu tóm bất động sản để rút ngắn thời gian xin cấp phép đầu tư một dự án mới, sau khi hoàn tất họ lại bán để thu lời. Tuy nhiên, chúng ta đã có tiêu chí về thu hút đầu tư FDI, hơn nữa, có thể xem xét cơ cấu vốn, cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp để đánh giá, xem xét", PGS.TS Nguyễn Quang Học chỉ rõ.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, khi nhà quản lý thuế quản lý chặt chẽ, minh bạch, giải quyết được vấn đề thu thuế thì không có vấn đề gì.

"Nhiều doanh nghiệp bây giờ không làm liều nữa mà lách luật để trốn thuế, đáng lẽ đóng thuế 10 thì họ chỉ đóng 2, 3. Ngoài việc chuyển nhượng cho nhau bất động sản theo giá ban đầu chứ không phải giá thị trường hiện tại, doanh nghiệp còn nâng vống chi phí xây dựng, từ đó đẩy giá bán sản phẩm lên cao để kiếm lời.

Bởi vậy, quan trọng là ở khâu kiểm soát: phải chuyển nhượng theo giá ở thời điểm hiện tại, không phải theo giá chuyển nhượng cho nhau hay giá ban đầu. Muốn vậy, cơ quan định giá bất động sản phải vào cuộc và đây phải là cơ quan độc lập. Cơ quan ấy sẽ xác định giá gốc xây dựng bao nhiêu, quá trình chuyển giá bao nhiêu, giá thị trường..., có như vậy ngân sách nhà nước mới không bị thất thu thuế", PGS.TS Nguyễn Quang Học khẳng định.

Thành Luân