Tranh luận nóng

Đấu giá đất Thủ Thiêm có khu hơn 11 triệu/m2: Nói thẳng

Thứ Tư, 18/09/2019 13:46

(Thị trường) - Cần chia thành nhiều nhóm và tính giá đất dựa trên quy hoạch và hệ số sử dụng đất...

Ban quản lý đầu tư - xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm (BQL Thủ Thiêm) dự tính chia 55 lô đất còn lại ở Thủ Thiêm (cơ bản đã giải phóng mặt bằng, thuộc địa bàn Q.2, TP.HCM) với tổng diện tích khoảng 793.000m2 theo 3 nhóm để tiến hành đấu giá. Mức giá đề xuất giao động từ 26-30 triệu đồng/m2, có khu giá chỉ hơn 11 triệu/m2. 

Dau gia dat Thu Thiem co khu hon 11 trieu/m2: Noi thang
Đấu giá đất Thủ Thiêm đang gây tranh cãi. Ảnh: Baogiaothong

Nhìn vào báo cáo trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành đặt ra hai vấn đề: Một là, nên chia thành bao nhiêu nhóm là phù hợp? Và hai là, xây dựng đơn giá đấu giá bao nhiêu là phù hợp? Trả lời từng vấn đề, ông Đực phân tích:

Với câu hỏi thứ nhất, vì sao Thủ Thiêm lại chia thành 3 nhóm không phải là 30 nhóm hay 40 nhóm?

Theo ông Đực, nếu chia thành 3 nhóm thì nhiều khả năng Thủ Thiêm đã nhắm được các nhà đầu tư lớn có ý định tham gia vào các nhóm này. Bởi khi chỉ để 3 nhóm, tổng vốn đầu tư từng nhóm sẽ rất lớn, những nhà đầu tư vốn ít, quy mô nhỏ hơn không thể tham gia được.

Đáng ngại hơn theo ông Đực, là hiện tượng liên doanh, liên kết, bắt tay nhau giữa 3-4 nhà đầu tư, tập đoàn lớn nhằm thâu tóm toàn bộ đất đai ở cả 3 nhóm sau đó chia nhau mỗi người một nhóm.

"Việc này sẽ gây bất lợi rất lớn cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ nhưng bất lợi lớn hơn là nguy cơ gây thiệt hại, thất thoát cho các khoản thu về ngân sách.

Vì thế, nếu 3 nhóm trên được chia thành 30 nhóm hay 40 nhóm nguồn thu về sẽ rất lớn", ông Đực nhận định.

Từ lo ngại trên, vị chuyên gia mong muốn TP.HCM sẽ có lời giải thích minh bạch về lý do chia 55 lô đất nói thành chỉ thành 3 nhóm mà không phải là nhiều hơn.

Phân tích tiếp ở vấn đề giá, ông Nguyễn Văn Đực cho biết, mức giá 30 triệu, 20 triệu hay 11 triệu một mét vuông, dù chỉ là giá khởi điểm vẫn quá thấp, chưa tương xứng với giá trị thực tế của đất tại Thủ Thiêm ở thời điểm hiện tại.

Ông Đực lấy ví dụ đất ở Quận 2, TP.HCM hiện nay đang có mức giá rất cao, đối với những căn biệt thự phố có thể có mức giá lên tới 200 triệu/m2, tức là cao hơn gấp 10 lần so với mức giá Thủ Thiêm đưa ra.

Ông Đực lưu ý thêm, giá trị của một mảnh đất không chỉ phụ thuộc vào vị trí, diện tích mà phụ thuộc nhiều hơn vào hệ số sử dụng đất.

Theo đó, muốn xác định được mức giá phù hợp phải căn cứ vào quy hoạch tổng thể tại Thủ Thiêm và phải tính dựa trên hệ số sử dụng đất theo quy hoạch đó.

Giả sử hệ số sử dụng đất theo quy hoạch tại Thủ Thiêm là 10 nghĩa là 1m2 đất sẽ được xây dựng 10m2 sàn chung cư hoặc dịch vụ.

Như vậy, có thể, mức giá 30 triệu hay 20 triệu chỉ được xem là mức giá sàn và khi thực hiện đấu giá sẽ phải nhân mức giá sàn theo hệ số sử dụng đất để tính tổng chi phí nhà đầu tư cần phải bỏ ra.

Ví dụ, hệ số sử dụng đất là 10, mức giá sàn là 30 triệu/m2, giá đất đấu giá sẽ được tính theo công thức: 30x10=300 triệu/m2. Con số này còn tiếp tục thay đổi nếu hệ số đất không phải là 10 mà có thể là 15, 20.

Nếu tính đúng theo công thức này, ông Đực cho rằng, giá đất ở Thủ Thiêm không có giá thấp hơn 100 triệu/m2.

"Ở thời điểm hiện tại, giá đất chung cư ở khu vực này đang có giá giao động từ 50 - 100 triệu/m2.

Do đó, việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm phải căn cứ theo quy hoạch và hệ số sử dụng đất để tính, tạo nguồn thu tối đa cho ngân sách", ông Đực nói.

Tính toán lại giá đất Thủ Thiêm: Mức nào hợp lý?

Mạnh dạn hơn, ông Đực đề xuất Thủ Thiêm phải đưa ra mức giá đấu giá sàn ở mức thấp nhất là 100 triệu/m2. Khi tổ chức đấu giá đất sẽ tổ chức đấu giá từng lô trước, với những lô còn lại sẽ chọn thời điểm thích hợp tiếp tục bán ra.

"Việc chia 3 nhóm rồi tổ chức bán ồ ạt một lúc sẽ tạo điều kiện cho các "siêu đại gia" có cơ hội thâu tóm, thu lợi quá lớn", ông Đực cảnh báo.

Bên cạnh đó, Thủ Thiêm cũng cần công khai bản quy hoạch chung, đồng thời công khai minh bạch hệ số sử dụng đất tại khu vực này. Trên cơ sở mọi thông tin đều công khai, minh bạch các nhà đầu tư sẽ cân nhắc để tham gia.

Chốt lại vấn đề, ông Đực kiến nghị hai vấn đề. Một là phải chia thành nhiều nhóm, để nhiều nhà đầu tư có thể cùng tham gia, tránh hiện tượng tạo độc quyền cho các "siêu đại gia". Thứ hai, tính toán giá đất phải căn cứ trên mức giá sàn và nhân theo hệ số sử dụng đất để quy đổi. Nếu làm được như vậy chắc chắn Thủ Thiêm sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư và cũng tránh được nguy cơ thất thoát, lãng phí rất lớn.

Ban Quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (BQL Thủ Thiêm) dự tính chia 55 lô đất còn lại ở Thủ Thiêm (cơ bản đã giải phóng mặt bằng, thuộc địa bàn Q.2, TP.HCM), có tổng diện tích khoảng 793.000 m2 thành 3 nhóm.

Nhóm 1 đã hoàn tất công tác GPMB và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, có thể đấu giá quyền sử dụng đất trong quý 4.2019: diện tích hơn 158.000 m2 và nguồn thu dự kiến gần 4.789 tỉ đồng, bình quân khoảng 30 triệu/m2.

Nhóm 2 với diện tích hơn 269.100 m2, nguồn thu dự kiến hơn 8.125 tỉ đồng, bình quân cũng khoảng 30 triệu/m2.

Nhóm 3 (dự kiến sẽ đấu giá trong quý 1.2020 và cuối năm 2020), gồm 23 lô đất với diện tích hơn 365.200 m2, nguồn thu dự kiến hơn 9.012 tỉ đồng, bình quân khoảng 25 triệu/m2.

Tuy nhiên, trong nhóm 3, có lô đất ký hiệu 3-17 diện tích 17.975, nguồn thu dự kiến hơn 197 tỉ đồng, bình quân gần 11 triệu/m2. Lô ký hiệu 5-3 diện tích 1.146 m2, nguồn thu dự kiến hơn 13 tỉ, bình quân hơn 11 triệu đồng/m2.

Nếu chia bình quân, mỗi m2 đất ở Thủ Thiêm có giá dự kiến khoảng 27 triệu đồng.

Tổng nguồn thu dự kiến từ việc khai thác tổng quỹ đất này gần 22.000 tỉ đồng (chưa tròn 1 tỉ USD).

Lam Nguyễn