Tranh luận nóng

Đề xuất căn hộ 25m2: Để không biến tướng, lạm dụng?

Thứ Hai, 30/09/2019 13:36

(Thị trường) - Chỉ giới hạn tỉ lệ các căn hộ diện tích 25m2 từ 10-15% toàn dự án, không phát triển đại trà và phải theo quy hoạch.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư, trong đó, Bộ này đề xuất cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu là 25m2. Cùng với đó, đề xuất quy chuẩn với loại hình căn hộ lai như căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel) với diện tích tối thiểu 25m2.

Trong bối cảnh, nhiều năm nay, loại hình căn hộ này được doanh nghiệp phát triển rầm rộ và tung ra hàng chục nghìn căn hộ, song các tiêu chuẩn cũng như việc cấp sổ hồng, công nhận thời gian sở hữu vẫn còn gặp vướng mắc, tranh cãi, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất trên là tiền đề để thừa nhận tính pháp lý cho căn hộ văn phòng như căn hộ nhà ở.

De xuat can ho 25m2: De khong bien tuong, lam dung?
Căn hộ 25m2 cần nhưng quy định phải chặt chẽ. Ảnh: NLĐ

Bàn thêm về đề xuất trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch -Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, không có cơ sở để khẳng định đề xuất trên là tiền đề thừa nhận căn hộ văn phòng như căn hộ nhà ở.

Ông Đính cho biết, nhu cầu về căn hộ 25m2 thực tế đang được đặt ra khá bức thiết. Đó là nhu cầu thật của một nhóm đối tượng khá đông người dân, nhất là người dân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, những người độc thân, gia đình trẻ... có thu nhập thấp. Nếu nhìn vào thực tế này, cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không phải nhằm tháo gỡ cơ sở pháp lý cho chủ đầu tư mà hướng đến nhu cầu thật, nhóm đối tượng khó khăn thật.

Tuy nhiên, những băn khoăn, lo ngại của dư luận cũng rất đáng quan tâm. Do đó, cùng với đề xuất còn là biện pháp, chế tài và cách thức thực thi công tác quản lý nhà nước, đặc biệt khi phê duyệt dự án và thực hiện quy hoạch.

"Trước hết phải xác định rõ mục tiêu quy hoạch của khu đất để làm nhà ở hay đất được quy hoạch có chức năng hỗn hợp, làm văn phòng, nhà ở thương mại. Nếu xác định đây là loại hình bất động sản để ở, thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay. Ngoài ra là các tiêu chuẩn về thiết kế, điện nước, hạ tầng, chỉ tiêu mật độ dân số sinh sống trong dự án... cũng phải quy định rất cụ thể, chi tiết, vì dù có diện tích 25m2 nhưng nếu đã là một căn hộ thì vẫn là một đơn vị ở, vẫn có nhu cầu về điện, nước, giáo dục, y tế…

Nếu không quy định được cụ thể như vậy sẽ rất khó tránh những tiêu cực, sai phạm, lạm dụng khi thực hiện. Ví dụ, với các dự án thương mại bình thường, hạ tầng đã quá tải mà cho phép xây dựng căn hộ 25m2 ồ ạt, không có chỉ tiêu, tiêu chuẩn sẽ dẫn đến quá tải về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như bệnh viện trường học.

Vì thế, với đề xuất này nếu thực hiện chỉ giới hạn tỉ lệ các căn hộ diện tích 25m2 từ 10-15% toàn dự án.

Không nên vì vin vào nhu cầu mà phát triển đại trà. Vì phần lớn người dân có thu nhập cao cũng đang tăng trưởng rất mạnh, và họ hướng tới nhà ở có chất lượng tốt, trong đó diện tích ở bình quân phải đạt tiêu chuẩn tối thiểu (25m2/người)", ông Đính nói.

Vì lý do này, ông Đính đặc biệt lưu ý các quy định trong quy hoạch, phải xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong đó, đối với các khu đô thị đã xây dựng, mặc dù còn tồn đọng bất động sản cũng không nên cho phép tách các căn hộ, chẻ nhỏ thành 25m2 để rao bán.

Đối với những dự án thương mại, văn phòng đã được phê duyệt quy hoạch với chức năng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ thì chỉ làm văn phòng dịch vụ, văn phòng cho thuê, không được biến tướng, chuyển đổi thành nhà ở. Việc ra quy định rõ ràng, cụ thể còn nhằm ngăn chặn những tình trạng sai sót, lách luật trong quá trình thực hiện.

Căn hộ 25m2 sẽ giúp giảm áp lực về nhà giá rẻ

Từ những phân tích trên, ông Đính nêu lên 3 vấn đề cần lưu ý khi xây dựng cơ sở pháp lý cho loại hình căn hộ 25m2 khi thực hiện.

"Thứ nhất, nếu bây giờ chuyển đổi từ những căn hộ diện tích lớn sang nhỏ (25m2) sẽ gia tăng dân số, gây áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, dẫn đến các khu đô thị có chất lượng đời sống thấp.

Do đó, cần xây dựng các điều kiện cho xây; nơi nào tuyệt đối hạn chế; xây xen kẽ, đa dạng diện tích hay chỉ một loại căn hộ 25m2…? Phải nghiêm túc xem xét, có khung pháp lý một cách tổng thể, nếu không sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quy hoạch chung của thành phố.

Thứ hai, nếu các căn hộ đã được phê duyệt với chức năng văn phòng nhưng lại chuyển đổi sang nhà ở và bán nghĩa là dự án đã bị chuyển đổi mục đích sử dụng từ chức năng làm văn phòng là chính sang chức năng làm nhà ở là chính, như vậy là sai so với mục đích quy hoạch ban đầu, là vi phạm pháp luật, phải xử lý nghiêm.

Thứ ba, liên quan tới chức năng quy hoạch còn liên quan tới vấn đề quản lý như đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú, tạm vắng... tại địa bàn. Luật không cấp phép cho các hoạt động trên đối với người dân sống trong căn hộ văn phòng, chỉ cho phép đăng ký tạm trú, tạm vắng đối với những hộ dân sống trong căn hộ nhà ở. Trong trường hợp, chủ đầu tư cố tình cho phép người mua ở lại căn hộ và sinh sống như trong căn hộ nhà ở là cố tình làm sai và phải chịu trách nhiệm", ông Đính nêu quan điểm.

Thái Bình