Tranh luận nóng

Đề xuất đất condotel thành đất ở: Sai luật, thất thoát lớn

Thứ Tư, 02/05/2018 13:43

(Thị trường) - Luật sư chỉ ra nguy cơ thất thoát thuế, phá vỡ quy hoạch, xung đột về quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân mua condotel...

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng tổ chức vào cuối tháng 4/2018, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà đề xuất rà soát, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai theo hướng cho phép loại đất thương mại dịch vụ du lịch được sử dụng ổn định lâu dài, nộp tiền sử dụng đất tương tự như đất ở.

Như vậy, nếu sửa đổi luật theo hướng này, loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Luật sư Trương Anh Tú (Văn phòng luật sư Trương Anh  Tú, Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, không có cơ sở để sửa luật để công nhận condotel.   

Ông giải thích lại thuật ngữ condotel. Theo đó, condotel là từ kết hợp giữa condo và hotel (khách sạn và căn hộ), được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và phòng khách sạn.

Đó là một loại hình (phòng) khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.

Nói cách khác, condotel để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một địa điểm lưu trú có kết cấu như một căn hộ chung cư, để du khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ, phù hợp với xu thế du lịch gia đình.

"Phải thống nhất định nghĩa về condotel, đó là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư và để phục vụ cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch. Về bản chất, nó vẫn là khách sạn, không thể đánh tráo khái niệm", Luật sư Trương Anh Tú nói.

De xuat dat condotel thanh dat o: Sai luat, that thoat lon
Bộ Xây dựng đề xuất đất xây condotel được sử dụng lâu dài như đất ở. Ảnh minh họa

Đối với đề xuất đất xây condotel được sử dụng lâu dài như đất ở, Luật sư Tú khẳng định, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Do đó, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này. 

Ông chỉ ra sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính đất đai của nhà đầu tư theo từng mục đích sử dụng đất. Theo pháp luật tài chính đất đai hiện hành, trường hợp sử dụng đất vào mục đích đất ở, thì Nhà nước giao đất và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với mức giá cao nhất theo giá thị trường đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua ngôi nhà ở (hoặc căn hộ để ở) được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài.

Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thì Nhà nước cho nhà đầu tư thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư với thời hạn không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Nhà đầu tư có thể nộp tiền thuê đất hàng năm và khi ấy nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình trên đất thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước.

Trường hợp nhà đầu tư nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì nhà đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thời gian thuê đất còn lại.

Bên cạnh đó, có sự khác biệt lớn về quản lý, sử dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ condotel. Các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó sẽ nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư.

Sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel.

Mặt khác, mỗi địa phương đều đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất rất rõ ràng. Việc sử dụng các loại đất khác nhau đã có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh thành, địa phương. Do đó, việc công nhận quyền sử dụng đất cũng chịu ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này.

Việc codotel là đất kinh doanh dịch vụ nhưng hiện nay lại được đề xuất được cấp sổ hồng đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

"Condotel không thể đáp ứng được mong muốn của tất cả các chủ đầu tư. Nếu anh thích làm du lịch thì Nhà nước có đất cho anh làm du lịch, khách sạn. Anh thích xây nhà ở thì Nhà nước có đất cho anh xây nhà ở. Còn nếu muốn một thứ vừa nhà ở, vừa khách sạn thì không đáp ứng được vì luật pháp không cho phép làm điều đó.

Bây giờ cấp sổ đỏ cho từng căn hộ như thế trong khi tổng thể sổ đỏ lớn của khu du lịch vẫn là của chủ đầu tư, như vậy quyền sở hữu bị chồng lấn. Không phải thích sửa luật là sửa, thậm chí bây giờ có sửa bốn luật (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng) thì cũng chưa hết vướng vì nguyên lý đã mâu thuẫn", Luật sư Trương Anh Tú chỉ rõ.

Từ những phân tích trên, ông Tú khẳng định, nếu sửa luật để công nhận condotel thì nguy cơ gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế là rất lớn. Nó còn góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương, đặc biệt, nó sẽ gây xung đột về quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân mua condotel.

Thành Luân