Tranh luận nóng

Tranh luận số thật tồn kho bất động sản: Số tương đối

Thứ Năm, 13/06/2019 07:50

(Thị trường) - Nếu chỉ dựa vào số liệu tồn kho bất động sản mà các tỉnh báo cáo, chúng ta dễ có hoạch định sai lầm.

Vì sao số liệu vênh nhau?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng,  tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở Qúy I/2013 đã giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%).

Tuy nhiên, số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) năm 2018 từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Ngày 12/6/2019, giải thích với Đất Việt về độ vênh lớn số liệu tồn kho bất động sản giữa Bộ Xây dựng và HoREA, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, do Bộ Xây dựng đã quá tin vào những số liệu từ các địa phương báo cáo lên.

Ông Châu cho rằng, số liệu gần 23.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản mà Bộ Xây dựng đưa ra là không sai nhưng đó là những số liệu từ năm 2013, khi mà lượng hàng tồn kho thời điểm đó được xác định. Còn bây giờ thực tế thị trường bất động sản đã khác, trải qua 6 năm thì sẽ phát sinh thêm lượng hàng tồn kho bất động sản mới.

Tranh luan so that tòn kho bát dọng sản: So tuong doi
Không có số liệu thống kê chính xác về tồn kho bất động sản ở Việt Nam.

"Số liệu mà chúng tôi đưa ra chỉ dựa trên 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, ngoài ra còn rất nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ khác chưa thể thống kê hết. Nếu cụ thể hơn thì con số tồn kho bất động sản sẽ lớn hơn rất nhiều. Như số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố vào năm 2018, số hàng tồn kho bất động sản đã lên hơn 250.000 tỷ đồng.

Hàng tồn kho được tính bao gồm cả trong quá trình phân phối, lưu thông, chủ đầu tư chủ động tiến độ đưa ra thị trường và cả hàng chưa tiêu thụ được. Vì thế con số này chưa đáng lo ngại" - ông Châu cho biết.

Trong số những loại tồn kho bất động sản, nguy hiểm nhất là hàng đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được. Thế nhưng, Chủ tịch HoREA cũng thừa nhận hiện nay khó có thể nắm được con số củ thể về loại tồn kho này vì không có cách nào có thể tính toán được, kể cả là số liệu tương đối.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, loại hình tồn kho đưa ra thị trường nhưng không tiêu thụ được trong năm 2018 chủ yếu nằm ở các dự án condotel, đất nền. Loại hình bất động động sản này đang có nhiều tín hiệu xấu chưa có cách tháo gỡ.

"Sau khi có sự vênh nhau về các con số tồn kho bất động sản, đại diện Bộ Xây dựng cũng trao đổi với tôi, nói rằng số liệu tồn kho bất động sản chỉ là con số tương đối để tham khảo chứ khó có thể nắm được cụ thể. Hay như phía Sở Xây dựng TP. HCM trong 2 năm qua cũng không báo cáo số liệu tồn kho bất động sản trên địa bàn với Bộ Xây dựng vì "con số đó chẳng có nghĩa lý gì". Nói như thế để thấy rằng, hiện nay chưa có cách tính nào được cho là khả thi về vấn đề này" - ông Châu nói.

Trước đó, khi nói về số liệu tồn kho bất động sản ở Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đánh giá,  thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt do vậy tính chính xác thường không cao. Cách lấy số liệu thống kê chủ yếu dựa vào lời khai của doanh nghiệp, nhưng lại không kiểm soát được việc doanh nghiệp khai có đúng hay khai láo. Vì vậy kết quả đưa ra thường không phản ánh đúng thực tế.

Ông Đực cho rằng, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hộ hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho. Chẳng hạn, một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho.

“Giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.

Số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều. Bởi vậy, nếu thống kê nghiêm túc thì giá trị tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ tăng”, ông Đực nói.

Hậu quả lớn nếu...

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phải dựa vào thực tế của thị trường để đưa ra các con số gần nhất với thực tế thị trường để cảnh báo, mọi người cùng nhìn vào sự thật để tìm cách tháo gỡ khó khăn.

Nếu Bộ Xây dựng quá tìn vào con số mà các địa phương, doanh nghiệp báo cáo mà không kiểm chứng có thể gây ra hậu quả với nền kinh tế nói chung.

Con số mà các địa phương, doanh nghiệp báo cáo thể "làm đẹp" hồ sơ, thành tích nhưng vô tình lại là mũi dao tự đâm chính mình. Bởi nếu không nhìn thẳng vào thực tế thì sẽ có những kế hoạch phát triển sai lầm.

"Thị trường bất động sản ảnh hưởng tới nhiều khía cạnh của nền kinh tế Việt Nam. Chúng ta thường có các chính sách để giữ bình ổn và phát triển loại hình này dựa vào thực tế diễn ra từng năm.

Chính vì thế, hậu quả lớn nhất mà ai cũng có thể nhìn thấy được nếu con số thống kê tồn kho bất động sản không đúng là sự ảnh hưởng tới hoạch định chính sách. Nếu đi lạc hướng, nền kinh tế sẽ phải đối diện với nguy cơ" - ông Châu nói.

Tiến Hoàng