Tranh luận nóng

Khách bối rối khi đầu tư shophouse Phú Quốc

Thứ Sáu, 26/06/2020 09:33

(Tư vấn đầu tư) - Loại hình shophouse ở Phú Quốc từng được kỳ vọng là "gà đẻ trứng vàng" nhưng lại đang đứng trước nhiều khó khăn, bị đặt dấu hỏi về lợi nhuận.

Quá nhiều khó khăn

Cuối tháng 6/2020, chương trình trải nghiệm sitetour The Journey of senses - Hành trình đánh thức mọi giác quan do Tập đoàn Tân Á Đại Thành – Meyland tổ chức để quảng bá cho dự án Meyhomes Capital Phú Quốc (khu Bãi Trường, P. An Thới) đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo mọi người.

Theo thông tin của chủ đầu tư, dự án Meyhomes Capital Phú Quốc có diện tích 55ha với tổng 1.435 sản phẩm.

Trong đó, có 1.305 nhà phố thương mại, liền kề (shophouse) và 130 căn biệt thự với mức giá giao động từ 7 - 40 tỷ đồng/căn, tùy vào từng sản phẩm.

So với biệt thự nghỉ dưỡng, mức giá này thấp hơn hẳn nhưng lại chiếm ưu thế lớn về pháp lý với sổ đỏ sở hữu lâu dài. Hệ thống tiện ích tại dự án so với các dự án khác cũng tương đương, thậm chí có nhiều hạng mục vượt trội.

Khach boi roi khi dau tu shophouse Phu Quoc
Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc đang bị đặt nhiều dấu hỏi về lợi nhuận khi loại hình shophouse có quá nhiều khó khăn. Khách hàng băn khoăn có nên đầu tư Meyhomes Capital Phú Quốc

Một nhà đầu tư cho biết, giá đất tại Dương Đông có nơi lên đến gần 200 triệu đồng/m2, tại trung tâm An Thới cũng đang ở mức vài chục triệu đồng/m2. Với quy hoạch đồng bộ, tiện ích hiện đại, chất lượng và giá trị sống mà Meyhomes Capital Phú Quốc mang lại, mức giá chủ đầu tư công bố đang rất hấp dẫn.

Tại Phú Quốc, hiện không chỉ có Meyhomes Capital Phú Quốc mà còn nhiều sản phẩm shophouse của các dự án khác cũng đang ngày càng xuất hiện, thu hút một bộ phận đông đảo nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư vào shophouse tại Phú Quốc đang bị nhiều chuyên gia đặt ra nhiều nghi vấn về tỷ suất lợi nhuận.

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng đối với sản phẩm shophouse hiện nay tại Phú Quốc không cao. Với giá trị bỏ ra để đầu tư shophouse hiện nay tại Phú Quốc và tình hình hiệu quả đầu tư, hiệu suất đầu tư chưa đáp ứng được yêu cầu.

Trong tương lai, mô hình này nếu muốn phát triển được vượt bậc hơn nữa thì cần phải cải thiện được hiệu suất đầu tư, nghĩa là phải làm sao cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng phát triển dồi dào, lượng khách du lịch ghé thăm đông thì mới gia tăng được hiệu quả đầu tư đặc biệt trong bối cảnh sau Covid-19 không có khách quốc tế.

Ông Nguyễn Đức Phát - một nhà đầu tư bất động sản khu vực phía Nam cho rằng, thời điểm hiện tại, khi các dự án đang chuẩn bị đi vào hoạt động thì lượng khách hàng không nhiều, shophouse vẫn chưa đạt được kỳ vọng đầu tư.

Trong tương lai đến thời điểm hoàng kim khách du lịch đã đến đông, nguồn lợi nhuận ổn thì lại hết thời hạn sử dụng. Đây là một trong những rào cản có tác động tiêu cực đến việc đầu tư shophouse tại Phú Quốc hiện nay.

Bên cạnh đó những căn hộ shophouse có giá trị đầu tư khá cao. Để hoàn vốn và có lợi cho đầu tư, buộc nhà đầu tư phải đẩy giá cho thuê lại lên cao. Đây chính là một trong những khó khăn khi đầu tư shophouse tại Phú Quốc.

"Nhiều khu dự án ở Phú Quốc hiện nay đang trong quá trình xây dựng nhưng shophouse đã mở bán và cho thuê. Nhưng khách du lịch lựa chọn nghỉ dưỡng ở các khu shophouse không nhiều vì tiện ích khu chưa hoàn thiện.

Điều này khiến cho rủi ro tiếp cận khách hàng của các shophouse giảm. Từ đó, nguồn lợi nhuận của nhà đầu tư cũng giảm theo. Nếu nhà đầu tư đang vay vốn ngân hàng, tình trạng kinh doanh ế ẩm sẽ khiến cho vốn đầu tư sụt giảm, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng đóng băng vốn, phá sản.

Khach boi roi khi dau tu shophouse Phu Quoc
Khách du lịch đến Phú Quốc giảm trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, khách ngoại khu của nhiều shophouse cũng không cao do kết nối với không gian thương mại còn kém, cộng thêm quy định hạn chế cho dân cư bên ngoài dự án vào để đảm bảo an toàn cũng gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh của shophouse. Việc bố trí nơi đỗ xe cũng chưa hợp lý tạo nên rào cản nhà đầu tư shophouse cần đối mặt được các chuyên gia cảnh báo.

Đứng trước nhiều nguy cơ

Phú Quốc đang là một trong những điểm nóng BĐS của cả nước, tuy nhiên, chính vì sự phát triển quá nhanh đã khiến mật độ bê tông hóa ở huyện đảo này trở thành dày đặc, dẫn tới tình trạng ngập úng lịch sử 100 năm tại Phú Quốc vào năm 2019, khi mà nhiều nơi ngập sâu tới 1 m, bất chấp việc đảo được bao quanh bởi biển, vốn được mặc định là nơi thoát nước lũ dễ dàng.

Các chuyên gia quy hoạch, xây dựng đều cho rằng, nguyên nhân của trận ngập lụt lịch sử này ở Phú Quốc là do mật độ xây dựng quá cao khiến cho nước không thể có đường thoát. Chỉ tính riêng Bãi Trường - khu vực xây dựng dự án Meyhomes Capital Phú Quốc có gần 100 dự án BĐS nằm san sát nhau.

Việc các dự án nằm dày đặc ven bờ biển cản đường thoát lũ là một trong những nguyên nhân khiến trận lụt lịch sử ở Phú Quốc càng thêm tồi tệ.

Bên cạnh việc bê tông hóa thì những dự án xây dựng mọc lên còn khiến cho môi trường ở đảo ngọc bị ảnh hưởng. TS Lê Cảnh Tuân - giảng viên Trường Đại học TN&MT Hà Nội cho hay, tại các cơ sở sửa chữa tàu, thuyền, hoạt động sản xuất nông nghiệp, cơ khí, điện, hoạt động tàu thuyền, trạm xăng dầu trên đảo đều xả nước thải và dầu ra các kênh sông tại Dương Đông, An Thới, Hàm Ninh, bãi Thơm, Cửa Cạn, Gành Dầu… gây ra nguy cơ ô nhiễm môi trường nước biển trên phạm vi ngày càng rộng lớn.

Đặc biệt, nguy cơ thiếu nước ngọt đã và đang hiện hữu do nguồn nước mặt đang bị ô nhiễm, nhất là sông Dương Đông. Áp lực trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, kéo theo tăng trưởng dân số và khách du lịch đã tác động mạnh mẽ đến tài nguyên nước.

Bên cạnh đó, thực tế kinh doanh shophouse đang được đánh giá là ế ẩm trên phạm vi cả nước. Dãy shophouse đối diện công viên ở Bình Thạnh - TP. HCM được đánh giá là có vị trí đẹp nhất dự án này. Tuy nhiên, những tháng gần đây hàng loạt chủ kinh doanh đã phải đóng cửa hoặc chuyển địa điểm.

Anh Nguyễn Văn Mẫn, một cư dân sinh sống ở đây, cho biết: "Chưa bao giờ shophouse ở khu vực này đóng cửa hàng loạt như hiện nay. Hơn phân nửa số lượng cửa hàng đã ngừng kinh doanh, từ sàn bất động sản, quán cà phê, nhà hàng, spa đến shop quần áo".

Tại một dãy shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2, TP HCM) cũng được xem là nơi có vị trí đắc địa bậc nhất ở khu vực phía Nam nhưng cũng đang kinh doanh ế ẩm, mặc dù chủ shophouse đã phải giảm giá xuống thấp hơn trước từ 2 - 3 lần.

Anh Mẫn cho rằng: "Việc đầu tư vào shophouse trong tình cảnh hiện tại là một sự mạo hiểm khi số tiền bỏ ra rất lớn nhưng khả năng thu hồi vốn khá thấp".

Anh Mẫn đưa ra một phép tính đơn giản, một căn shophouse có giá trị 10 tỷ đồng, nếu đem cho thuê trong bối cảnh hiện tại thì thu về số tiền khoảng 480 triệu đồng/năm. Còn nếu đem gửi ngân hàng thì sẽ có khoản lãi 700 triệu đồng/năm.

"Trong khi đầu tư vào shophouse còn mất thêm chi phí sửa chữa, khấu hao thì lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng còn an toàn hơn nhiều" - anh Mãn thừa nhận.

Shophouse từ gà đẻ trứng vàng tới cục nợ khó thoát

Tiến Hưng