Tranh luận nóng

Kiến nghị không hợp thức hóa condotel thành nhà ở: Tại sao?

Thứ Tư, 15/07/2020 07:23

(Tư vấn đầu tư) - Bộ Công an cho rằng hợp thức hóa condotel, officetel thành nhà ở sẽ gây mất an ninh trật tự, phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.

Ngày 13/7/2020, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý bày tỏ sự ủng hộ với Đất Việt trước kiến nghị không hợp thức hóa condotel, officetel thành nhà ở của Bộ Công an.

Luật sư Nguyễn Đức Hồng Sơn - Đoàn Luật sư TP. HCM cho rằng, lo ngại của Bộ Công an trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ condotel, officetel là điều hoàn toàn có cơ sở. Bởi đất xây dựng dự án condotel, officetel là đất thương mại, dịch vụ, không thể coi đó là đất ở.

"Đã là đất thương mại, dịch vụ thì sẽ khác hoàn toàn với đất ở, không thể cấp sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người mua căn hộ đó. Hiện nay chưa có quy định nào quy định như vậy, điều đó có nghĩa nếu việc cấp giấy chứng nhận này diễn ra thì giấy chứng nhận đó sai quy định và bắt buộc phải thu hồi" - ông Sơn cho hay.

Theo ông Sơn, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT tưởng chừng như "gỡ khó" điểm nghẽn cho thị trường condotel, officetel vốn ảm đạm trong thời gian qua nhưng thực chất là không có gì mới, đó chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ của ngành, không mang tính chất văn bản pháp quy.

Kien nghi khong hop thuc hoa condotel thanh nha o: Tai sao?
Bộ Công an kiến nghị thanh tra việc phát triển dự án condotel tại các địa phương.

"Nhiều địa phương như TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng từng cấp sổ cho dự án condotel nhưng sau đó đang phải xử lý lại quyết định sai lầm này. Như Khánh Hòa đang đàm phán với các chủ đầu tư để rút lại cái gọi là "đất ở không hình thành đơn vị ở" khiến nhiều dự án đang bị tắc nghẽn, không thể triển khai, cũng chẳng có giao dịch mua bán nào" - ông Sơn cho hay.

Luật sư Trương Anh Tú cũng ủng hộ kiến nghị của Bộ Công an khi kiến nghị không thể hợp thức hóa condotel, officetel thành nhà ở.

Ông Tú cho rằng, nhiều địa phương đã đánh tráo khái niệm để bằng cách này hay cách khách công nhận tính chất pháp lý của sản phẩm condotel, officetel. Tuy nhiên, không thể coi đất thương mại, dịch vụ là đất ở.

"Đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào.Nếu áp dụng tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay.

Tuy nhiên, với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…", ông Tú cho hay.

Theo kiến nghị của Bộ Công an gửi tới Thủ tướng Chính phủ vào đầu tháng 7/2020, hoạt động mua - bán condotel, officetel diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, rủi ro cho người mua nhà, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Bộ Công an cho rằng, văn bản của Bộ TN&MT hướng dẫn Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua căn hộ.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua căn hộ trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự trong quản lý vận hành toà nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án.

Kien nghi khong hop thuc hoa condotel thanh nha o: Tai sao?
Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản căn hộ du lịch cho người mua, dần hợp thức các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau. Như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.

Bên cạnh đó, vừa qua một số doanh nghiệp bất động sản đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua căn hộ du lịch theo cam kết đã được ký kết với người mua.

Đơn cử như Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô ra thông báo chấm dứt trả lợi nhuận cho người mua căn hộ du lịch tại dự án Cocobay (Đà Nẵng); Công ty cổ phần FLC Homes có thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết tại các dự án The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ long với lý do doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, quy định về quản lý, vận hành căn hộ du lịch và toà nhà hỗn hợp (căn hộ nhà ở và căn hộ du lịch) thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư dự án, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn toà nhà.

Từ thực tế đó, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng không hợp thứa hóa condotel, officetel thành nhà ở. Đồng thời, các địa phương không phát triển thêm dự án condotel, officetel cho đến khi hoàn thiện pháp lý về loại hình bất động sản này.

Đề xuất vì người dân

Trước kiến nghị của Bộ Công an, ngày 14/7/2020, trao đổi với Đất Việt, ông Tô Văn Hùng - Giám đốc Sở TN&MT TP. Đà Nẵng cho biết:

"Hiện tôi chưa đọc được văn bản kiến nghị của Bộ Công an. Nhưng qua thông tin báo chí phản ánh thì cho thấy Bộ Công an và Bộ TN&MT có hai góc nhìn khác nhau, Bộ Công an đứng dưới góc nhìn an ninh trật tự, còn Bộ TN&MT dưới gốc nhìn quyền lợi của người dân, doanh nghiệp để đưa ra kiến nghị".

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở TN&MT Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, đề xuất cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ tại dự án condotel, officetel mới chỉ là đề xuất "trong thế bí" khi tính chất pháp lý của loại hình bất động sản này vẫn còn nhiều tranh cãi.

"Hiện nay Bà Rịa - Vũng Tàu chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bất kỳ căn hộ condotel, officetel nào mà chỉ cấp cho toàn dự án đó.

Đề xuất cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ chỉ là đề xuất tạm thời, cần phải có thêm thời gian nghiên cứu về tính hợp pháp" - ông Tuấn cho hay.

Ngọc Vân