Tranh luận nóng

Tránh tranh chấp chung cư: Hãy là người mua nhà thông minh

Thứ Sáu, 24/06/2016 08:32

(Tư vấn đầu tư) - Bên cạnh tính pháp lý rõ ràng, uy tín của nhà đầu tư chính là tiêu chí đầu tiên khách hàng cần quan tâm khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.

Hiện nay, dù nhà nước đã ban hành và sửa đổi nhiều nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… thế nhưng, việc mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn diễn ra tại nhiều dự án bất động sản. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân, uy tín thương hiệu nhà đầu tư mà còn khiến cho thị trường bất động sản chịu tác động không nhỏ.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng, nhiều người vẫn nghĩ rằng, tranh chấp tại dự án chỉ xảy ra khi người dân vào ở, nhưng trên thực tế, những bất cập đầu tiên đã bắt đầu ngay từ giai đoạn mua bán nhà. Đây là khởi đầu cho quyền, nghĩa vụ và mọi vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà kể từ lúc xây dựng đến lúc bàn giao.

Thời gian qua, nhiều sai phạm như dự án chung cư Bảy Hiền Tower, dự án Hamorna… đều xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa đảm bảo an toàn và đúng quy định của pháp luật trong quá trình xây dựng. Nhiều dự án xây dựng không đúng so với thiết kế ban đầu, thậm chí chưa được nghiệm thu đã cho người dân vào ở…

 Theo ông Phan Trường Sơn, Đại diện Sở Xây dựng T.HCM, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ tháng 7/2015 quy định, trước khi xây dựng thì chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở xây dựng để xác nhận và công bố trên Website thì mới được phép xây dựng và mở bán.

Tuy nhiên, trước khi có Luật Nhà ở 2014 thì không quy định chủ đầu tư phải gửi thông báo thông tin đến Sở xây dựng, mà các dự án này chủ đầu tư tự xây dựng và chịu trách nhiệm. Các vụ tranh chấp gần đây chủ yếu là rơi vào trường hợp này.

Ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc công ty luật ATIM cho rằng, về vấn đề công khai thông tin dự án, trong Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở cũng như Nghị định 99 đã có hướng dẫn cụ thể. Trong đó có nội dung yêu cầu và hướng dẫn việc công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho các cơ quan chức năng và người mua nhà trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mới đây, kể từ 1/7/2015 Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực việc này càng được thắt chặt hơn. “Luật pháp đã có quy định hướng dẫn cụ thể thực hiện việc này. Tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án vẫn không thể biết được chính xác đầy đủ thông tin”.

Chẳng hạn, trong Luật đã quy định rõ ràng, chủ đầu tư phải nộp các giấy tờ, báo cáo có liên quan để Sở Xây dựng xác nhận và công bố dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, hiện nay có nhiều Sở Xây dựng các tỉnh không tiến hành công bố cho người dân được biết. Luật cũng yêu cầu các dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng thực tế hầu hết các dự án mới chỉ có cam kết bảo lãnh mà thôi.

Theo chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, nhiều người mua nhà mới chỉ quan tâm đến giá cả của dự án mà chưa đủ am hiểu các quy định pháp luật. Ví dụ như trong thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thì được nhận sổ hồng, sổ đỏ…

Tranh tranh chap chung cu: Hay la nguoi mua nha thong minh
Tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng đang xảy ra tại nhiều dự án chung cư

Thực tế thị trường bất động sản cho thấy, người mua nhà thường yếu thế hơn khi ký kết hợp đồng mua bán nhà hoặc khi xảy ra tranh chấp. Do đó, họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Chẳng hạn khi nghi ngờ về một dự án nào đó thì họ có quyền đến cơ quan quản lý để tìm hiểu dự án đó, ví dụ như có đủ tiền sử dụng đất, giấy tờ… Như vậy sẽ đảm bảo cho quyền người mua nhà.

Bên cạnh đó, cũng cần có chế tài phạt nặng, hoặc giám sát của một tổ chức khác có thể không phải nhà nước để đảm bảo tính công bằng. Đó có thể là những tổ chức đứng ra tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo.

“Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, bởi nếu thị trường kém minh bạch thì rủi ro càng cao hơn, tranh chấp xảy ra càng nhiều thì người mua nhà càng dè dặt hơn. Khi thị trường phát triển cao hơn thì phải cần có những tổ chức trung gian, uy tín như vậy”, ông Hồ Bá Tình đánh giá.

Vậy làm sao để có thể phòng tránh các rủi ro, tranh chấp trong quá trình mua nhà?